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內容來自sina新聞
誰在爭搶自住型商品房？
火爆的自住型商品房
新浪樂居深度報道記者@餘舒虹/文
16個樓盤入市，商品房網簽僅4030套--北京市宣佈推出自住型商品房之後的首月，北京樓市交出瞭一張清湯寡水的成績單，推盤數與成交量較去年同期均下滑近50%。樂居深度報道匯總》》
在分析人士看來，市場最新的成交量很可能意味著，自住型商品房這個新事物已經開始發揮部分作用：越來越多的購房者選擇進入這個售價七折的池子，因此，在房票限額一張的前提下，他們不得不克制購買商品房的沖動，這可能引起瞭市場成交量的下滑。
與此同時，土地市場異常火爆。在"年內提供2萬套自住型商品房"的承諾之下，年底土地的集中供應成為順理成章的事。新政宣佈半個月內，北京已成功出讓18宗自住型商品房地塊，合計規劃建築面積已達197萬平米。
在北京保障房、經適房等各類住房政策的前車之鑒下，市場對於政府再度力推自住房的態度頗為審慎：短期內沖擊市場是意料之中的事，關鍵考驗的則是政府持續供應的能力。車貸利息多少正常二胎年息
為釋外界之疑，官方再度亮明瞭態度。北京市住建委在11月27日出臺的《征集意見稿》明確瞭執行細則，嚴格規定自住房5年內不得轉讓，5年之後轉讓的不得再次購買；同時明確，自住房搖號由開發商來組織，但必須使用全市統一的搖號軟件，搖號和選房過程將由公證機關全程公證。
"盡管自住型商品房這一政策帶有極其強烈的行政色彩，但如果沒有得到市場的支持和認可，無論怎麼樣推出都是不恰當或沒有生命力的。"北京房地產業協會秘書長陳志在接受樂居采訪時表示。
結果不言而喻。在接下來的這場自住房爭奪戰中，真正的主角終於迫不及待的登場。
11月30日，周六這天，北京首個自住型商品房項目恒大禦景灣正式接受網上申請。剛剛拿到北京戶籍不久的上班族王薇一早就守在瞭電腦前，在因登錄人數過多而一度崩潰的系統中，簡要填寫瞭幾項個人信息，最終成功完成瞭網申。
據恒大北京公司的消息，在短短三天內，有逾10萬購房者在恒大網站上完成瞭同一件事，成功登記者超過8萬。低於市場水平30%的銷售價格，成為政府主導的這種介於保障房與商品房之間的新型住房的致命誘惑。
2000套自住型房源被10萬個傢庭爭搶，中簽幾率僅有1/50，已讓許多購房者心灰意冷。然而在接下來不到十天的時間裡，這個數據以驚人的速度膨脹。房屋2胎刊登任何問題免費諮詢12月11日，新浪樂居致電恒大禦景灣售樓處，得知最新網申人數已達到20萬，1/100的中簽概率直逼北京市機動車搖號。此時，距離14日網申正式截止還有整整三天。
眾多的申請者，源於自住型商品房的低門檻。根據相關規定，在北京市具有購房資格的任何人都可以申請購買自住房，這其中包括京籍無房傢庭(單身人士須年滿25周歲)和經適房、限價房輪候傢庭這兩類優先人群，除此之外，還有難以計數的京籍有房傢庭和非京籍但具有購房資格的傢庭。
自住型商品房的池子到底有多大？偉業我愛我傢市場研究院經理程浩業向樂居記者分析，如果以北京市機動車搖號人數作為參考(因二者申請條件較為接近，汽車搖號資格更嚴)，符合自住房申請資格的人數有可能會達到100萬。盡管政府明確表明，年內將供應2萬套自住房，在此基礎上明年還將加推5萬套。但是7萬套的總量與100萬的潛在購房人群相比隻是杯水車薪。
"當然，由於首個項目具有試水性質，巨大的申請人數並無法代表實際的購買力"，程浩業同時表示，"現在隻要有購房資格的人都會進這個池子，包括很多有房的人，因為隻要買瞭就有30%的增值空間，誰都會去賭這個機會，反而是真正有需求的人被龐大的池子給稀釋瞭。"
根據鏈傢數據，北京市每年住房的剛需總量至少有20萬套以上，改善型需求至少在30萬套以上，除此之外還有難以統計的投資性需求。20萬人跳進瞭自住型商品房的大池子，意味著自住房在很大程度上引導瞭市場預期，暫緩瞭需求的釋放。這或許是政府的真正意圖所在。
"在不可能所有人都滿足的情況下，不設標準可能是最合理的。但政府還是有一個標準：京籍無房傢庭優先，所以最終的目的還是解決中低收入人群中的住房問題，這是看似沒有尺度當中的尺度"，對於政府設定的這個大水池，陳志這樣認為。
與池子中的普通申請者相比，今年剛滿25歲、單身的王薇已經是這20萬人當中的優先級。然而在她看來，自己能夠搖號買上房的概率仍是微乎其微。因為根據規定，在兩類優先人群中，保障房輪候傢庭排序是最優。根據北京市住建委公佈的數據，北京市目前經適房、兩限房的輪候傢庭數量約有13萬戶。如果這一人群的申請人數直接超過瞭房源數量，其他普通人群能夠選房的概率就很小瞭。
然而，市場很快發現瞭遊戲規則當中的漏洞。因為根據北京市保障房的申請條件，具備限價房購買資格的傢庭年收入應在8.8萬元以下，與此相比，經適房的申購要求則更為嚴格。因此隻要是通過瞭保障房資格審查的輪候傢庭，理論上是不具備自住型商品房購買能力的。這是政策本身存在的邏輯問題。
根據偉業我愛我傢副總裁胡景暉測算，倘若輪候傢庭收入與資產不超標，又要購買自住商品房的話，按照套均70平方米計算，兩限房輪候傢庭隻能購買均價14290元/平方米的自住型商品房，經濟適用房輪候傢庭隻能購買均價8285元/平方米的自住型商品房。就目前的北京房地產市場而言，隻有遠郊區縣能夠滿足需要，而這必將不是城區內首次置業人意向的區域。
"符合購買經適房和兩限房的傢庭，資金收入畢竟有限，自住型商品房更多照顧的是遊離在保障房與市場之外的城市'夾心層'"，陳志表示。
盡管業界普遍質疑保障房輪候傢庭的購買能力，但據樂居記者從恒大北京公司瞭解到的情況，在13萬保障房輪候傢庭中，粗略估計仍有約1萬戶在恒大禦景灣系統中進行瞭網上申請。
據偉業我愛我傢市場研究院分析，如果自住房的池子有100萬，那麼兩類優先人群所占的比例約為10%。由於今年實際的自住型商品房供應數量已經超過瞭2萬套，可能將達到3萬套，如果明年能夠按照理想的狀況運行，差不多兩年就可以把這個池子填滿。根據此前北京官方發佈的消息，北京尚在輪候的保障房傢庭將在兩年內解決，因此，程浩業認為，自住房或許會隨著北京的經適房、兩限房逐步退出市場。
相比之下，陳志的看法顯得更為理性："自住型商品房現在隻是政府的一種嘗試，從目前的市場表現來看，這種嘗試是好的。但是畢竟現在才剛開始，所以貿然下定論並不科學。"他認為，隻要北京的人口沒有出現逆向流動，解決住房問題的壓力就會繼續存在。
"推個7萬套自住房就能一蹴而就，把住房的問題解決瞭？這顯然是不可能的"，陳志說。
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-13/10052536895.shtml
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