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房地產銷售疲軟:絕對不單單是周期性下滑原因
5月份以來，土地市場流拍嚴重。截至18日，北上廣深合計土地出讓金僅為150億元，這一出讓情況創最近數月最低。20大標桿房企在前4個月的拿地規模也以每月下滑近40%的速度縮減。在地價方面，4月統計數據顯示，一線城市地價停止上漲、二線城市地價開始下跌。這意味著，目前樓市調整已經按照"銷售下滑縮減新開工和竣工減少拿地"這一鏈條傳導到土地市場，預計未來幾個月新開工、竣工和拿地難改下滑頹勢。
在第一輪樓市調整周期(2008年-2009年上半年)中，2008年的商品房銷售下滑20%、待售空置面積增長22%，而當年的新開工從2007年的21%下滑到2.3%，竣工下降4.2%，開發商土地購置下滑8.6%；在第二輪調整周期(2011年-2012年上半年)，2012年的商品房銷售僅增長1%，新開工則下滑7%，開發商土地購置更是下滑19.5%。值得註意的是，近3年的樓市新開工增速並不高，在2012年下滑7%的基礎上，2013年的新開工增速也隻有13%，是近年來的低點，反彈非常有限。筆者認為，這很可能因為開發商資金鏈緊張，或者對樓市未來預期看淡。
目前房企的資金鏈要比前兩輪要脆弱得多。從房企融資結構的變化來看，一般來說，包括按揭貸款和首付款在內的銷售回款占開發商資金來源的比重為45%左右，不僅是開發商主要的資金來源，而且也是開發商中和高成本融資(銀行(行情 專區)貸款、信托和民間借貸)的主要工具。但是，出於調整資產配置、降低流動性風險的考慮，去年6月份以來，銀行對房貸的態度開始從"不待見"變為"拋棄"。初步匡算，房貸利率從基準利率的0.75倍上升到1.1倍，相當於房價上漲25%，這對於釋放有效購房需求是極其不利的。而銷售回款占資金來源的比重，也已經從2013年的45%下降到今年1-4月份的40%。據筆者調研，在5月12日央行對房貸窗口指導後，除個別大銀行加快房貸發放節奏外，各主要銀行的房貸政策並未明顯變化，銷售回款下降的趨勢短期內難以改善。
更需要關註的是，在前兩輪調整中，需求隻是暫時被抑制住，但本輪調整很大的特點就是供應相對有效需求的過剩問題。近年來，住房建設量連續幾年超過城鎮有效需求的增量，近3年(2011-2013年)城鎮每年新增傢庭在700萬戶以內，但每年住房竣工套數基本在750萬套左右。根據"六普"的數據，城鎮常住人口戶均住房套數目前為0.9-1.1套/戶，而2008年這一數據僅為0.74套/戶。另外，未來每年城鎮新增常住人口從過去十年平均2000萬下降到1000萬，有效需求的增量不會再保持旺盛的態勢，當前的庫存消化壓力也難以在短期內緩解。
因此，目前銷售疲軟絕不單單是周期性下滑，既有趨勢性的因素疊加，也有有效需求被高估的影響。從戶均住房套數、人均住房面積(2013年為32.9平方米)等衡量供求關系的因素看，絕對的住房短缺已經過去，住房建設高潮已經過去；從有效需求來講，過去10年中，盡管城鎮每年新增2000萬人，但其中有多少是有效需求需要掂量，常住人口中的非戶籍務工人員、納入城鎮化邊界的有房戶要扣除一部分。另外，至於能否將城鎮常住人口中的無房戶轉化為有效需求，取決於戶籍制度、收入分配、土地制度等改革進度，短期內轉化為有效需求的增量有限。因此，就中短期看，住房供應相對過剩的觀點成立，相對於銀行拋棄房貸，這對於開發商銷售回款的沖擊更大。
另外，2013年開發商12.2萬億的到位資金中，近40%的部分為高成本的自籌資金，包含民間借貸、信托、債券、基金等，綜合融資成本在10%以上。從今年整體情況看，目前對於各類影子銀行的打壓仍未顯著放松，二三季度信托償付的高峰期即將到來。自籌資金不僅面臨償債壓力，而且再融資和滾動融資的窗口基本已經關閉。
如果銷售回款和自籌資金繼續承壓，這意味著占銀行資金來源83%的部分未來將持續下滑，房企資金鏈問題將緊繃，出現倒逼破產的案例會增多。在前兩輪樓市調整周期中，由於開發商整體對未來市場看好，再加上後續貨幣政策寬松的支持，前期激進的房企資金鏈斷裂大多以收購兼並的方式出現和結束，破產多以隱性方式出現，影響范圍和幅度也比較小。目前，由於開發商對未來前景較悲觀，而貨幣政策僅限於"微刺激"，債務剛性兌付也開始打破，未來中小房企、激進的大房企資金鏈斷裂，將更多以顯性的破產清算來結束。
考慮到銀行存量貸款中有40%-50%的部分是房產或地產抵押貸款，房企顯性破產將會嚴重沖擊到抵押物價值預期、銀行信貸整體質量，未來改善房企資金鏈將是樓市面臨的主要任務，特別是如何改善銷售回款下滑頹勢。從目前來看，銀行存款壓力在中短期內趨勢性改善，融資成本下降有望傳導至信貸市場，再加上房貸主體--國有商業銀行對於二胎借款廣告房貸的支持力度會在未來邊際改善，銷售在中期也有望改善。中短期內，需要政府或國有商業銀行對於首套住房貸款一如既往的優惠和支持；長新車車貸利率期內，需要將城鎮常住人口中的無房且無效的住房需求(主要是非戶籍外來人群)轉化為有效的住房需求，這就需要在戶籍、收入和土地等制度上的改革。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/08062747223.shtml
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