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內容來自sina新聞

鏈傢地產普宅認定標準新政利好二手房市場

  新浪房產訊 9月28日，北京市發佈新的普宅認定標準，該文件針對目前正在執行的北京市普通住宅標準以及契稅繳納標準分別進行瞭調整。對比自2011年起開始執行的舊普宅標準，此次的新標準變化較大，主要體現在，第一，對認定價格系數進行瞭一定調整；第二，取消瞭南北區域的區分；第三，在普通住宅認定標準中除瞭單價標準還添加瞭總價標準，在滿足其他條件後，價格隻要滿足其一即可認定為普宅。

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  >>北京調整普宅價格標準 約9成購房人享受普宅稅收（點擊查看詳情）

  此次普宅標準調整對於北京市住宅市場的影響主要體現在以下幾點：

  第一，普宅標準價格線上浮22%，普宅占比將超九成

  新標準中北京市普通住房的認定指導價格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上調幅度達到22%。舊標準中指導價格為4年前2010年當時北京全市住房成交均價水平，而隨著近幾年北京市房價的快速上漲，當前全市住房成交均價已明顯超過此水平。例如，截止到9月份，今年五環至六環間二手住宅成交均價為2.65萬元/平方米，該價格水平已明顯超過舊普宅認定標準在該環線的單價限制。通過這個例子可以在一定程度上反映出，在舊標準下，不少本應屬於普宅范疇的房屋"被豪宅"化。

  根據鏈傢地產市場研究部統計，三季度北京市活躍樓盤成交的二手住宅中，按照舊標準計算，普通住宅占比為41.5%，但若按照新認定標準計算，則普通住宅占比達到94.4%，兩者相差52.9個百分點。(統計方法是根據樓盤的2014年以來的均價、總價測算)這意味著，新標準執行以後，將有一大批普宅房源出現。

  第二、新標準解放部分非普，稅負減輕或將高達20餘萬

  舊的認定標準是按照2011年底頒佈的，而隨著房價的上漲，據統計2014年3季度成交均價較2011年底上漲20.1%，部分樓盤不再符合普通住宅劃分標準，而成為非普通住宅。

  張旭認為，新普宅標準的出臺更符合市場現狀。而根據新普宅認定的標準，符合"普宅"樓盤的范圍將會更廣，對之前被"非普"的購房者而言，稅費負擔將有明顯減輕，尤其是以前滿五年由非普轉為普宅的房源，受到的福利最大。(見下表1)

  以一套北部地區四環內，90平米的住宅為例，若2008年成交總價為110萬，目前報價400萬，單價4.4萬，按照舊標準應屬於非普住宅，稅費總額約為86.2萬。而在新標準下，此房屬於普通住宅，稅費總額約為62萬，購房成本節省24.2萬。

  表1：各類住宅稅費變化情況





  第三、新標準更加完善，高單價的小戶型最收益

  根據新標準，此次增加總價限制，隻要符合單價或總價中的任何一個要求，即被認定為普宅，一方面，隻要單價符合標準，面積在140平米以下即可，另一方面，隻要總價符合上限，不考慮單價問題。較以前更加完善。

  鏈傢地產市場研究部張旭認為，一方面，新普宅認定標準有效地保護瞭單價較高、總價較低的剛需自住小戶型。另一方面，學區房由於單價高總價低的特點，也明顯受益。根據鏈傢地產市場研究部統計，四環內將會有近三成的學區房，會因為新標準中隻要滿足468萬的總價上限，變身"普宅"，這將大大減輕學區房購買者的稅費負擔。如海淀區華清嘉園小區的一套61.5平米的學區房，單價5.7萬，總價350萬，按照舊標準為非普，按照新標準由於小於總價上限，變身"普宅"。

  表2：新舊普宅標準對比：



  第三、南部區域普宅標準放松最明顯

  根據新標準，不再區分南北部區域，由於南部二手住宅價格相對北部偏低，根據鏈傢地產市場研究部統計，北京北部區域三季度的成交均價比南部區域高22.8%(見下表2)。從而導致南城住宅中由"非普"變"普宅"的范圍更大，南城房屋的購買者將更為受益。

  表3：2014年3季度各環線成交均價差額



  小結：

  鏈傢地產市場研究部張旭認為，上次普宅標準的調整是在2011年底，隨著房價近三年的上漲，普宅劃定標準顯得有些滯後，因此，此次普宅標準的調整不同於信貸政策與限購的松動，屬於正常的調整，調整後更貼近市場現狀，保障剛需購房。雖然並不屬於直接的調控松動，但普宅標準作為配套的稅收政策，也起到瞭帶動二手房市場預期、撬動需求的作用。

  今年以來二手房市場市場低迷，三季度以來有所好轉，但仍處於8000-9000套的低谷水平，價格止跌未漲。下行壓力仍然存在。此次調整，將有助於成交量的復蘇。預計四季度市場出現回暖，成交量或能達到1.2萬套。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/18232931404.shtml

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