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京準地王復出背後控制溢價率還是抬高起拍價
房價受限，地價仍漲
6月13日當天上午10時25分左右，被叫停的北京"準地王"夏傢胡同地塊宣佈恢復掛牌，起拍價相比叫停之前上漲瞭4900萬元。
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根據北京國土局公告稱，北京市豐臺區花鄉夏傢胡同R2二類居住用地項目將於2013年6月19日恢復掛牌出讓。公告稱，該宗地恢復交易後，交易起始報價為13.59億元，競買人須在此交易起始報價基礎上按原掛牌文件要求進行報價。其他事項不變。
該公告一經發佈便引起輿論的質疑。當天下午6點35分，北京市國土局官方微博 "國土北京"解釋稱，該宗地塊包括掛牌出讓起始價(13.1億元)等在內的出讓條件都沒有改變，因暫停交易前已收到7次有效報價，按交易規則，恢復交易後起報價設定為暫停交易前最高報價基礎上加一個競價階梯，即13.59億元(恢復交易後的第1次報價13.59億元將作為第8次報價)。
但7次有效競價的解釋似乎並未讓市場信服。在這則聲明之前，參與競價的地產商已得知稱此前競價無效。且據北京市土地整理儲備中心相關人士透露，此前7傢參與報價房企的保證金已退，"也就是要重新掛牌競拍"。
一位熟知北京土地市場遊戲規則的央企開發商中層質疑稱，北京市此前也有熱門地塊中途被暫停出讓，但從未有過地塊需要經過兩次網上掛牌報價環節。此前萬柳地塊也曾中途暫停出讓，但暫停恢復後，按照競拍規則，該地塊直接從掛牌競價環節轉為現場競價。
此前5月底，即將進入現場競價環節的該地塊，曾經聲明"因故暫停"。
"因故"暫停
原本平和的語氣一提到拍地，某位開發商老總的情緒就變得相當激動。自去年下半年以來，他們在北京參與瞭多個地塊的競拍，但均因競爭過於激烈，最終"一塊都沒拿到"。
作為北京三環內稀缺的住宅地塊，夏傢胡同從一掛牌就被冠以"北京準地王"的帽子。據本報記者多方瞭解，包括中糧、九龍倉、懋源、中鐵、泰禾、融創、萬年基業、中化方興、招商、綠城、中投在內至少10餘傢房企會參與夏傢胡同的競拍。
北京國土局掛牌文件顯示，夏傢胡同地塊位於北京西南三環豐臺區花鄉紀傢廟地區。四至范圍是：東至花鄉紀傢廟村，南至康辛路，西至現狀柳村路，北至夏傢胡同村界。該宗地將以"三通一平"形式供地。作為北京市四環內難得出讓的土地，夏傢胡同地塊地理位置極稀缺。
然而，在調控高壓之下，稀缺地塊的熱門地塊從一出生就意味著"高度敏感"。
5月14日，北京豐臺區夏傢胡同地塊開始掛牌出讓。按照原計劃，該地塊將於5月28日掛牌截止並進入現場競價環節。而5月27日，北京市土地整理儲備中心發佈信息顯示，現因故暫停北京市豐臺區花鄉夏傢胡同R2二類居住用地項目(配建"公共租賃住房")(京土整儲掛(豐)［2013］041號)掛牌出讓活動。截至27日上午被暫停出讓之前，該地塊共獲得7次網上報價，最後一次報價額為13.52億元。
北京市一位頗有經驗的央企拿地負責人稱，"此前暫停都說瞭是因故暫停，所謂因故，就是背後一定有說不出的故事，而不是技術上的故障。"
北京市土地整理儲備中心相關負責人稱，此前暫停該地塊出讓是因為"當時外地出的地王太多瞭，壓力太大"。
5月以來，多地"地王"紀錄頻被刷新。據記者不完全統計，5月份，全國各地出現的大小地王至少超過10塊，成交總額達150億。僅廣州一地，3塊地王出讓總價就高達44億。
控制溢價率還是抬高起拍價？
據瞭解，夏傢胡同掛牌出讓起始價為人民幣131000萬元，競價階梯為人民幣700萬元整，競買保證金為人民幣40000萬元。按照國土局6月13日上午10時25分的公告，該宗地恢復交易後，北京市國土局公告稱，交易起始報價為135900萬元，競買人須在此交易起始報價基礎上按原掛牌文件要求進行報價。其他事項不變。也就是說，掛牌交易起始價提高瞭4900萬元。
對此，北京市國土局相關負責人解釋稱，夏傢胡同是恢復出讓，也就是說是在以前報價的基礎之上恢復，所以提高起始價。具體加價的操作方式是，夏傢胡同進價階梯是700萬，相當於從暫停前開發商最後一次報價的13.52億基礎上國土局再加價700萬到13.59億元。
"起始價提高到13.59億，如果有人應答，競拍遊戲就繼續進行。"北京市土地整理儲備中心相關負責人向本報透露。這位負責人認為，對於夏傢胡同這樣的熱門地塊而言，即便是國土局提高起始價，也會有人"應價"的。
北京頂秀置第二房貸款成數業有限公司董事長劉新虎認為，"新的起始價主要還是為瞭控制溢價率，數字遊戲而已。"此前，國土部要求各地政府對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的房地產用地，通過土地市場動態監測與監管系統及時在線上報。
實際上，為瞭避免溢價率過高，該宗地已經設置瞭合理的土地上限價格。按照夏傢胡同標書顯示，本次掛牌出讓宗地設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報公共租賃房面積的方式確定競得人。另外，本次出讓宗地將配建建築面積不少於10000平方米的"公共租賃住房"。
然而，在夏傢胡同的標書中，並沒有標出合理土地上限價格的具體數字。一位長期購買各類標書的開發商告訴本報，據他們測算的經驗值，北京市合理土地上限一般是起始價乘以1.48，"對於北京的熱門地塊而言，一般在溢價率接近50%的時候就轉為競爭建設保障房。據他們對多宗土地測算，國土局設定的合理價格上限具體公式就是起始價乘以1.48"。
該開發商說，表面上看，此番競拍起始價增加4900萬對於控制溢價率作用不大，但起始價上漲，就意味著土地上限價格的上漲，直接關系到國土部門的收益。
在輿論的巨大壓力下，6月13日晚間，國土北京再次發佈微博稱，"該宗地掛牌出讓起始價(13.1億元)等其他出讓條件均保持不變"，並稱"恢復交易後的第1次報價13.59億元將作為第8次報價"。
地市瘋狂
即便是提高起始價，也阻止不瞭夏傢胡同成為不折不扣的單價地王。
根據出讓要求，夏傢胡同地塊將配建建築面積不少於1萬平方米的公租房，剔除配建的保障房面積後，按照原來的起始樓面地價測算約為1.97萬元/平方米。
中原地產市場研究部總監張大偉測算，按照北京土地出讓溢價率不超過50%的慣例，如果按照上漲後的起始價13.59億計算，乘以1.5，夏傢胡同最高合理上限可能到20.4億，而後轉入競爭保障房建設面積環節。按照該測算公式，不考慮配建的保障房部分成本，該地塊土地出讓樓面價可能在3萬/平方米左右。
一位開發商透露，一些開發商的心理上限價格甚至更高。一些準備參與競拍的開發商對夏傢胡同地塊的心理預期樓面價已經抬升至3.5萬元/平方米，該心理預期價還不包括保障房成本部分。
亞豪機構市場總監郭毅擔憂的是，夏傢胡同地塊吸引諸多品牌房企的競相爭奪，而一旦拍出高價，很可能促使周邊南四環外，包括舊宮、大紅門以及玉泉營以南區域的在售項目提高售價預期。
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融創一位相關負責人認為，當前土地市場有點太過瘋狂，尤其是小開發商，算賬方式明顯與大開發商不同。他認為，這種狀況已經明顯不正常。"有點太邪乎，有些開發商幾乎不計成本不計合理利潤。"
中原地產研究中心統計數據顯示：前5月，全國4個一線城市合計土地出讓金高達1411.8億，相比2012年同期的314.4億同比上漲幅度達到瞭350%。前5月的土地出讓金已經接近2012年這4個一線城市的總土地出讓金1962億。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-14/07322250454.shtml
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