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西班牙

希臘

葡萄牙

意大利

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塞浦路斯

南歐五國

  盼望著，盼望著，中國人橫掃全球不動產的腳步終於踏上歐洲。葡萄牙政府自今年初推出"黃金居留"移民政策以來，截至今年9月底，已有超過上千人申請葡萄牙移民，移民申請中來自中國的人數最多，其中來自廣州的移民申請占據瞭很大一部分比重。

  歐洲小國購房送居留，最低門檻是希臘，購買住宅不低於25萬歐元；塞浦路斯不低於30萬歐元；葡萄牙和西班牙都把門檻設在50萬歐元......歐洲購房拿居留的門檻在205萬~410萬元人民幣，北上廣隨便一套市中心兩房單位都足以在歐洲購買一棟不錯的別墅且可以全傢獲得居留權。這買賣果真這麼劃算？為探究歐洲購房移民的真相，本報記者兵分兩路到南歐5國--西班牙、葡萄牙、意大利、希臘和塞浦路斯進行實地調查，采訪當地官員、律師、地產開發商和中介人士，全方位還原購房獲居留的樓市實景。

  歐洲購房熱之現象

  看房團90%成交

  有老板買度假村散售國人

  塞浦路斯、希臘、西班牙、葡萄牙和意大利最近紛紛推出購房送移民的政策，這些曾經驕傲的歐洲國傢在遭遇經濟危機後對資金極度渴望，於是把堅守的國門打開瞭一條縫。雖然人傢隻是開瞭一條門縫，但已經遍地可見頭腦靈活的中國人捷足先登地在這些國傢忙活起來，賣房子的、搞移民的，生意早已紅紅火火地做起來。

  記者在塞浦路斯甚至遇到一對煙臺來的夫婦，他們已在當地成立房地產開發公司，從購買土地、開發房產到銷售和幫助買傢申請居留權，方便客戶提供一條龍服務。該公司在塞浦路斯開發的項目100%銷售給中國人。據記者從歐洲多個中國房產中介瞭解到，從內地到歐洲的看房團，成交率高達90%以上。一位中介介紹說，很多中國客人都很急切，長途跋涉到瞭度假村也不休息，而是要直接看房子，看完後成交率有九成以上。因為他們都是抱著移民的目的而來，買房產隻是一個步驟而已。

  兩路記者從9月底到10月中旬之間穿梭歐洲5國采訪，所到之處都聽到當地人士歡迎中國人購房的溢美之詞，從塞浦路斯航班機艙讀物的廣告、高速公路的廣告，都看到在房產廣告之下必然帶有"辦理永久居留"6個字。記者在希臘采訪時，雅典當地人士表示，受當地經濟危機的影響，光雅典一個城市就積壓瞭3萬套新房存量，可是他們對此毫不擔心，因為憧憬購房送居留能引來中國人把存貨一掃而空。

  記者在巴塞羅那采訪時，無意中碰到廣州某知名留學機構的老板夫婦和一傢移民公司老板，這兩個組合一個專註做留學，一個是專註澳大利亞移民，本次結伴來"兩牙"踩點，現在已初步決定購買某個度假村，再散售給國內的客戶。賭王何鴻燊旗下的公司也在葡萄牙開發房地產，產品也主打內地市場，100%賣給中國人。

  歐洲購房熱之原因

  原因一： 傳統移民國傢門戶收緊 歐洲大門敞開

  以往，中國人都喜歡在美國、加拿大這些移民國傢買房，不過這些國傢並沒有提供購房送居留的政策。

  正當傳統移民國傢門戶收緊之際，向來非移民傳統的歐洲敞開大門。在歐債危機之下，誕生"歐豬四國"(葡萄牙、意大利、希臘、西班牙)。這些國傢身陷債務危機，經濟停滯，急需外來投資拉動經濟。在"危難"當頭之際，這些國傢不約而同地想到用居留權來吸引非歐盟的外國人到該國購買房地產，大部分國傢約束必須買一手房，且在居留權延期審查與持有房產息息相關，這也意味著所購買的房產必須長期持有。

  塞浦路斯較早推出購房送居留的政策，該國2009年推出購房移民的新政策，至今約有2000宗移民個案，以該國最少購買30萬歐元的房產來計算，購房移民政策共為塞浦路斯引來6億歐元的外來投資，這對歐洲小國來說無疑是一筆大數目。

  相比傳統移民國傢對新移民的嚴苛要求，歐洲移民政策則寬松許多，隻需通過購買一定限額的房產就可全傢獲得居住身份，這也是對不想坐移民監的國人來說是一大優勢。

  原因二： 歐洲樓價狂跌 中國人歐洲置業無難度

  對於歐洲購房獲居留的投資門檻來說，幾百萬元在幾年前對普通中產來說仍是遙不可及，但現在對北上廣有兩套房的居民來說完全沒有問題。

  一位參加歐洲看樓團的廣州市民李小姐就表示，隻要你在廣州的珠江新城有一套面積超過120平方米的洋房，就等於可以在葡萄牙置業移民瞭。此話確實不假。當下，珠江新城的一手房價早已超過4萬元/m2，因此，若在該區域有一套超過120平方米的單位，基本上可以套現出400萬元以上的現金，拿著這筆錢已經完全可以在葡萄牙買上一套不錯的房子並獲得全傢的居留身份。希臘購房拿居留的門檻更低，隻需購買25萬歐元以上的物業，相當於205萬元人民幣，一個珠江新城120平方米的單位，足夠兩個傢庭落戶希臘。

  近日，有關星巴克在全球各地售價差異的討論也引起白領的關註。廣州楊小姐表示，從名義匯率來看，同一杯星巴克咖啡，在內地要20多元，在美國隻需10多元。留在中國消費或投資，人民幣購買力受通脹影響日漸貶值；但在國外，人民幣升值所體現出的強勁購買力有相對價值。她舉例說，以往歐元對人民幣曾高至10:1，但現在已跌至8.2:1，同樣一筆人民幣資金，現在在歐洲的購買力更強。

  歐洲房價也與歐元匯率一樣持續下跌，目前希臘雅典房價比2010年下跌至50%，當地開發商表示："現在已經是在成本價售樓，價格不可能再低瞭。"記者在雅典市中心憲法廣場看到一棟8層高的全新住宅，一個129平方米的單位，原來叫賣60萬歐元，現在"跳樓"出售價為30萬歐元。一位西班牙地產經紀告訴記者，10年前西班牙曾經歷一次地產瘋狂，後來歐債經濟危機爆發後，全國的房地產市場便陷入瞭一蹶不振的頹勢，最極端的例子是一些位於海邊的房子至今已跌價超過八成。據當地銀行給我們提供的數據，目前西班牙境內大約有過萬套房產因為負債而成為銀行抵押房，銀行從其中拿出1400多套位於大城市的房產正向國際買傢兜售。

  原因三： 環境教育驅動 為傢人尋找一個宜居地方

  本報記者在歐洲五國采訪時，最深的印象是每天都可以與藍天白雲和鳥語花香為伴，歐洲各國環境比受灰霾和霧霾困擾的北上廣大城市要好得多。大部分歐洲國傢的自來水可以直接飲用，食物安全是理所當然。記者在歐洲各國碰到的中國人買傢，提到在歐洲置業的最大一個原因都是為傢人尋找一個宜居的地方。

  除瞭生活環境之外，教育也是不少傢長置業客的一大考慮。塞浦路斯精英房地產公司副總經理車麗最近把外甥女和兒子都接到利馬索爾的國際學校讀書，對兩地教育費用瞭如指掌的她告訴記者，她兒子以前在北京一個私立幼兒園上課，學費是一年15萬元；在塞浦路斯上以英語授課的私立學校，一年學費5000歐元，折合人民幣4萬元出頭。若是孩子能夠說希臘語，獲得永久居留的傢庭子女在公立學校讀書全免費。車麗直呼："這比在北京一年15萬元人民幣便宜多瞭。小學時孩子要學英語、希臘語，中學則要學法語、德語，進入大學前已經會四門語言就值回票價瞭，更不用說到時可以連讀英國劍橋，享受低廉的學費。"

  南歐5國購房稅費一覽

  葡萄牙：在葡萄牙買房，需要繳納6.5%的房屋交易稅以及0.8%的印花稅，此外，還需要繳納城市建設管理費：兩房以下單位繳納1200歐元，三房以上繳納1500歐元。所持有的物業產生租金收益，就要每年按租金收入28%繳納增值稅。持有期每年繳交0.4%~0.8%的房產稅。

  西班牙：在西班牙買房，買一手樓需繳納10%的交易稅，買二手樓則需繳納7%的交易稅。此外，房屋登記費按總房價1%繳納。出租房的收益需要申報，並按當地的分稅制度納稅，但需要指出的是，若房屋是租給35歲以下的年輕人，則無需申報及納稅。持有期每年繳交房產稅0.3%~0.4%的房產稅，另外因持有不動產而按不同估值以0.2%~2.5%的稅率繳交財富稅。

  意大利：購房時需交3%~4%的交易稅，持有期每年交0.4%~0.7%的房產稅。不過房產稅受到意大利民眾的強烈反對，政府已決定從2014年起徹底廢除房產稅。

  希臘：希臘房產稅費較多，購買時需交11%的房產稅，加上增值稅等稅種，總稅費可達總價的20%~30%。但由於目前希臘處於歐債危機之中，部分開發商推出一口價政策，買傢隻需付總價，稅費由開發商承擔，無形中可減少房產稅費支出。以後每年繳交的房產稅稅率為0.1%，200平方米以下且價值30萬歐元以下的自住房免稅。

  塞浦路斯：購房需要交18%的增值稅，但購買30萬歐元以上的房屋，可以獲得13%的退稅額，即實際隻需支二胎利率最低利率多少免費諮詢試算付5%的增值稅。持有期每年繳交的房產稅按房屋價值來收，43萬歐元以下0.25%；43萬~85萬歐元為0.35%；85萬歐元以上為0.4%。

  歐洲購房熱之風險

  置業提醒一：

  買樓投資不一定隻賺不虧

  從投資的角度看，不少前往歐洲小國置業的買傢會考慮買出租型或度假型的物業，但投資者要考慮的一點是，購出租類型的房產要有租不出去的心理準備。景鴻移民董事長關景鴻指出，盡管經濟不好令歐洲年輕人都選擇租房，但內地投資者普遍喜歡買市中心的高檔住宅，這樣的好房當地人有沒有能力租，就是個問題。

  至於買省心省事的度假型物業，也需要警惕。記者發現，買入這些物業時其實你已經花瞭大價錢，同樣一套面積相等的物業，在裡斯本你可能隻要50萬左右的歐元，但在度假村你要花70多萬歐元。這就等於是預先把租金收瞭再逐月發還給你。但它的優勢在於回報穩定、且不用自己找租客，物業管理素質高，就看你怎麼選瞭。

  在這裡，還特別需要強調的是，如果你以為在歐洲買房能像在中國一樣穩賺不賠的話就大錯特錯瞭，去買房隻是為瞭買身份，若想等房產將來套現增值，那奉勸你最好還是別去瞭。這些歐洲小國之所以願意敞開國門吸引外國人前來置業居住，最主要的目的其實也就是為瞭救樓市。

  置業提醒二：

  買房需留意當地的稅收政策

  在歐洲小國買房一定要聘請律師，這是我們在采訪中最常聽到的善意提醒。葡萄牙botelhoadvogados律師事務所的律師Joao Botelho對記者特別強調，中國人前往葡萄牙置業，一定要聘請獨立的律師去協助辦理房屋買賣的相關手續，隻有這樣，才能確定原房屋的擁有者是不是真正的產權者，並可幫助核查原業主的產權是否有債權債務上的糾紛。

  此外，有律師還提醒道：在歐洲買樓或放租，還應該留意當地的稅收政策。例如在希臘買房就需一次性繳納約房價10%的稅款，此外，希臘政府為應付債務危機而新設的"緊急房產稅"固定， 擁有10萬歐元以上房產的人，將被征收相當於房產價值0.1%至0.2%的特別房產稅。在葡萄牙，隻要有所盈利，就要繳納28%的增值稅。

  置業提醒三：

  提防中介為賺錢報高價

  對人生地不熟的國人而言，跟隨中介公司前往當地看樓顯然是必備的程序之一。但有中介人士就提醒，就算看到價格合適的單位，買傢也不必匆忙，不妨再多看看，或者多找1~2傢中介公司， 透過他們的介紹對物業進行價格、品質的比較。對比價格時，不能隻關心總價，也應留意其單價，有些國傢如葡萄牙的住宅是按實用面積計算的，這點也要切記，以免買到貴價樓。有專傢就透露，在國外買房需要提防中介有時候開出的房價水分會很高，而且也別以為當地的華人中介就不會欺騙來自祖國的同胞。有買傢就曾遇到一套房子兩間中介的報價價差達14%的例子。所以，買房前，一定要謹慎比價。

  置業提醒四：

  提防語言障礙影響生活

  客觀而言，歐洲小國的移民門檻易入，但這是否是一條康莊大道？從事移民行業20多年的景鴻移民董事長關景鴻就認為，買房移民切忌盲目跟風，可能面臨語言不通、買房被套等諸多問題。

  記者在采訪中發現，不同於美加等傳統移民國，無論是葡萄牙、西班牙語還是意大利語都比較難學，這讓孩子接受教育有一定的難度。舉例而言，若在意大利生活，盡管可享受當地的公辦教育，但對語言方面卻有要求。獲得瞭長期居留可以申請當地的公辦學校，但當地的學校是使用意大利語教學，意大利公辦幼兒園還有優先照顧貧困傢庭孩子的政策，但一些孩子因語言問題難以適應，所以大部分人都是選擇私立學校，因為私立學校可以使用英文教學。語言不通還可能令新移民在當地融入社會有一定困難，亦很難在當地做生意。

  置業提醒五：提防政策有變數

  當下，各國的移民政策雖然方興未艾，葡萄牙外交部首席大使joao maria cabral先生更對記者明確表示，葡萄牙的"黃金居留許可"計劃不會因為置業移民數量的不斷增多而會出現類似於澳門那樣被叫停，並強調這是一個穩定的政策，門檻不會抬高，隻會傾向於更有利於客戶的方式。

  但政策隨時有變數之事卻也不可不防，像塞浦路斯，其購房落戶政策這幾年屢經修改， 比如現在隻可購買一手新房。

  又比如西班牙，如今推行50萬歐元可買房移民政策。但之前，西班牙也有非盈利性長期居留方式，兩者的區別是，買房移民可工作和經商，而"非盈利性長期居留"並不能工作和經商，且居留者每年必須在西班牙居住滿183天。政策上的差異性，也都需要投資者進行詳細的比較甄別。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-25/09502466882.shtml

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