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祝寶良樓市調整期 投資方向需細分
"警惕房地產行業的風險，不在於房價跌多少，而是看房地產投資增速下降多少。今年上半年全國房地產開發投資增速為14.1%，這個數字降到10%左右也是安全區間，如果短期出現大幅回落，甚至負數就會引起風險。" 國傢信息中心經濟預測部主任祝寶良在接受中國房地產報記者采訪時說。"房地產行業的調整速度不宜過快，速度要慢下來。國傢是否出臺調控政策，要觀察房地產形勢變化，預防暴漲暴跌。"
中國房地產報：上半年數據顯示，房地產投資增速在下滑，房地產行業是否進入瞭下行通道？
祝寶良：目前中國房屋真正的空置率數據還很不健全，我們隻能根據國外房地產發展周期來類比中國的房地產市場。從美國房地產發展歷史來看，房價持續上漲16年~17年就會進入長達四五年的調整期。我國從1998年房改到現在，正好是經歷瞭接近16年的上漲周期。經過長時間的高速增長，購房需求在逐漸下降，所以我認為現在正處調整周期。
我們曾做過一些分析，去年銷售面積是13億平方米，跟人口密切相關的剛性需求占60%，跟收入有關系的改善性需求占20%~30%，投資性需求占15%左右。在這幾年限購政策影響下，投資性需求已經很少。今年上半年商品房銷售面積是4.8億平方米，同比下降6%，以這個數字來看，改善性需求並沒有大幅減少，所以說，目前的樓市正在經歷調整但遠未到有些人所說的"崩盤"邊緣。
中國房地產報：房地產投資進一步下行，會對宏觀經濟造成什麼影響？
祝寶良：房地產業的不景氣已經影響瞭宏觀經濟的增速，但需要說的是，中國的宏觀經濟已沒有必要保持高速增長，增長的質量才是關鍵。數據顯示，今年開始第三產業產值超過第二產業，產業結構正在逐步轉型。之所以房屋二胎 民間房屋二胎設定有這種調整，是因為房地產行業已經過瞭高速增長期，住房改善到一定程度，住房需求肯定就慢下來瞭。
在我看來，今年下半年房地產投資增速會進一新竹民間二胎借款步下降，基礎設施、保障性住房投資會進一步增加。如果房地產投資增速降到10%左右，這期間保障房的投資增速會加快，發揮托底作用。
中國房地產報：房地產投資增速下滑會引起哪些風險？
祝寶良：1~6月份，房地產開發企業房屋在建面積還有61億平方米，房地產投資增速降到負數的可能性不大，至少今年下半年沒問題。從房屋新開工面積來說，上半年房屋新開工面積8億平方米，下降16.4%，按照這個速度，一年半以後，新開工面積和在建面積將持平，甚至新開工面積少於在建面積。房地產市場關系產能過剩產業的發展，也影響影子銀行和地方債務的安全，一旦出現資金鏈條斷裂，將對金融穩定運行產生不利影響，並引起相關產業衰退，加大經濟下行壓力，財政收支矛盾也會加大。
中國房地產報：從區域來看，今年上半年中西部商品房銷售增速高於東部地區，尤其中部發展勢頭更為搶眼。中部地區是否會成為下一個熱點區域？
祝寶良：這和國傢的區域政策密切相關，現在很多產業都在向中西部轉移。東部個別城市的房價處於高位，消費者買不起房，也迫使一些產業往外轉移。根據轉移的梯度效應，首先受益的自然是中部地區。加之城市群的聚集效應以及中原經濟帶的利好，河南、安徽、湖南、湖北等省份發展優勢明顯，外界看好其經濟增長潛力。有發展眼光的房企應該早就佈局這類二三線城市瞭。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/14522838716.shtml
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